As relações de consumo envolvendo condomínios e contratos de locação - sob a ótica do consumidor/locatário - continuam entre as que mais geram conflitos no dia a dia dos brasileiros. Falhas de gestão, reajustes abusivos, retenção indevida de caução e divergências sobre responsabilidade em reformas ou rescisões contratuais estão no topo das reclamações registradas em Procons e plataformas de atendimento ao consumidor.
Em um mercado cada vez mais complexo — e ainda pouco fiscalizado —, entender os direitos e deveres de cada parte é essencial para evitar prejuízos e garantir relações mais transparentes.
O síndico é, por lei, o administrador do condomínio. Isso não lhe confere poderes ilimitados, tampouco autonomia para agir de forma arbitrária. O Código Civil estabelece como deveres básicos a prestação de contas, o cumprimento da convenção, a proteção do patrimônio coletivo e a condução responsável das contratações de serviços.
Para o consumidor, seja ele condômino ou inquilino, a transparência do síndico é fundamental. Decisões sobre obras, despesas extraordinárias, uso de fundo de reserva e contratações só podem ocorrer com autorização da assembleia, sob pena de responsabilidade civil e até criminal.
Ainda são comuns relatos de síndicos que concentram decisões, restringem o acesso a documentos, aprovam gastos sem votação ou tentam impor regras que extrapolam a convenção. São práticas ilegais e que podem ser contestadas judicialmente.
No campo das locações, uma das maiores dúvidas envolve os reajustes de aluguel. Eles só podem ocorrer conforme previsão contratual e, como regra, uma vez por ano. Os índices mais utilizados são IGPM e IPCA, e qualquer alteração no curso do contrato requer acordo entre locador e locatário. Invenções como “reajuste emergencial”, “taxa de valorização do bairro” ou reajustes sem base legal configuram abuso.
Outro equívoco recorrente é tentar repassar aos inquilinos aumentos do condomínio como se fossem motivo para reajustar o aluguel. O valor do condomínio é variável e não interfere na base contratual do aluguel. Reajuste só ocorre com fundamento no índice estipulado no contrato.
A caução é talvez o ponto de maior dificuldade para consumidores. A lei permite caução de até três meses de aluguel, e quando depositada em dinheiro deve obrigatoriamente ser aplicada em caderneta de poupança, rendendo juros ao inquilino. No entanto, muitos locadores e imobiliárias ignoram essa regra.
Na devolução do imóvel, a retenção só pode ocorrer mediante comprovação objetiva de danos. Desgaste natural — como pintura envelhecida, pequenos riscos ou uso normal — não pode ser cobrado. A ausência de vistoria de entrada ou sua realização deficiente favorece o inquilino: sem prova do estado original, não há base legal para descontos ou cobranças.
A rescisão do contrato é ponto sensível. Para o inquilino, a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, e não integral como muitos tentam impor. Já o locador só pode exigir a devolução do imóvel em hipóteses específicas, respeitando a Lei do Inquilinato e prazos de aviso.
Há situações em que o inquilino pode sair sem multa — por exemplo, quando o imóvel apresenta vícios ocultos, problemas estruturais ou riscos à saúde, e o locador não realiza os reparos. Nesses casos, é o locador quem descumpre o contrato, e não o consumidor.
Em sentido oposto, despejos não podem ocorrer “de boca”. Apenas decisão judicial pode autorizar medidas coercitivas. Ameaças de negativação ou pressão psicológica contra o inquilino são ilícitas.
A divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias é outro ponto de confusão. As regras são claras: o inquilino paga as despesas ordinárias — limpeza, manutenção, salários, consumo — enquanto o proprietário é responsável por obras estruturais, fundo de reserva e melhorias que valorizem o imóvel.
Transferir todos os custos para o inquilino é ilegal e configura abuso. É papel das imobiliárias orientar corretamente, mas muitas preferem evitar atritos com o locador, deixando o consumidor em posição vulnerável.
Condomínios e locações formam um universo que movimenta milhões de brasileiros, mas que ainda opera com baixa transparência e pouca fiscalização. Muitos problemas decorrem não apenas de má-fé, mas de desconhecimento — tanto do consumidor quanto dos administradores.
Ao mesmo tempo, é dever dos órgãos de proteção ao consumidor aplicar corretamente o Código de Defesa do Consumidor, analisando cada situação com atenção ao mercado real, como exige o art. 4º do CDC.
Informação é o principal instrumento para equilibrar essa relação. Saber o que é legal, o que é abusivo e o que pode ser contestado é o primeiro passo para relações mais justas entre síndicos, locadores, imobiliárias e consumidores.
*Fábio Roberto de Souza é jornalista (registro MTb 6867/SC), ex-diretor-geral de PROCON, especialista em Direito do Consumidor, com mais de duas décadas de atuação na área.
